一、城市更新行业概述
1、分类
城市更新是一种具有必要性、针对性和计划性的改建活动，主要是针对一些城市中已经不适应现代化城市生活发展的地区进行改建。城市更新从其外在形式来理解是针对城市空间、业态和社区人群的更新；同时，从内在形式上将促进生活方式、产业方式以及城市发展机制的更新。外在和内在更新是相辅相成的，而城市更新需要的是“内外兼修”。“外修”应当着眼于经济社会发展的多样化需求，解决配套设施不完善、存在安全隐患等突出问题，“内修”则应更注重于留住城市记忆，保护城市历史文化底蕴。
2、发展历程
我国城市更新历经五阶段演进：建国初期至1977年以工业化驱动旧城基础设施修补为主；改革开放后至1989年通过政策引导进入渐进改造期；1990-2011年借力土地财政与“退二进三”政策推动工业外迁；2012-2018年转向质量提升，出台棚改及工业区搬迁指导文件；2019年至今将城市更新纳入国家战略，确立“有机更新”理念，通过限制大拆大建、强化历史保护等举措，推动城市发展由外延扩张转向内涵提质，构建长效更新机制。
二、城市更新行业发展背景
1、政策环境
近年来，随着行业监管相关法规逐步完善，主管部门进一步优化了市场化机制、推进法制建设、引导行业健康发展。同时，进入“十四五”以来，国务院、国家发改委、住建部等部门相继出台《“十四五”建筑业发展规划》《“十四五”建筑节能与绿色建筑发展规划》《深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划》等一系列政策文件，为城市更新以及下游相关领域奠定了良好的政策基础。
2、社会环境
2024年底，我国城镇化率已经达到67%，约有9.4亿人生活在城镇，城市建成区面积达到6.3万平方公里，城市的综合承载能力稳步提升。我国的城市更新工作势必在国家引导以及下游需求拉动的之下蓬勃发展。
三、城市更新行业产业链
城市更新行业的产业链可划分为三个环节：上游为工程技术支持层，涵盖建筑施工、规划设计等企业；中游为开发实施层，其中一级开发主体包括地方政府、城投平台及专业更新企业，二级开发则由房地产企业主导，专注于项目商业化运作；下游为运营服务层，涉及住宅管理、商业运营、产业园区服务等多个细分领域。
四、城市更新行业发展现状
1、我国城市更新规模
随着我国城市化进程进入中高发展阶段以及房地产业进入存量时代，城市更新已经成为未来城市发展的新增长点。此外，政府和企业正在大力推动城市更新，积极探索新模式和新路径，“政企联动”已成为推动城市更新进入快车道的重要机制。“十四五”时期，城市更新行业将迎来前所未有的投资规模，展现出巨大的发展潜力。据统计2024年我国城市更新规模达到了6.8万亿元。
2、全国开工改造城镇老旧小区数量
在各类城市更新项目中，老旧小区的改造尤为引人注目，被各地政府列为重点发力领域。城镇老旧小区改造是重大民生工程和发展工程，对推动惠民生扩内需、推进城市更新和开发建设方式转型、促进经济高质量发展具有十分重要的意义。2024年，全国计划新开工改造城镇老旧小区5.4万个。分地区看，北京、兵团、广东、江苏、上海、河南、安徽、广西、山西、湖南、湖北等11个地区2024年实际开工改造城镇老旧小区超额完成计划。
相关报告：华经产业研究院发布的《2025-2031年中国城市更新行业市场深度分析及投资前景展望报告》
五、城市更新行业竞争格局
1、行业竞争格局
城市更新的主要工程对象为老旧街区、历史街区、旧中心区等改造和提升工程，面对长期生活和工作在此区域的居民、商户、企业等利益相关方，工程涉及水电气配套、安防通讯、绿化生态整治、街道更新、外立面整治、消防安全等室内外较多工程专业。工程承包工作面分散、交叉且数量较多、涉及利益相关方复杂且协调难度大、改造形式和内容相对个性化，更有利于本土企业的发展。
2、重点企业介绍
中国建筑是全球规模最大的投资建设集团之一，在房屋建筑工程、基础设施建设与投资、房地产开发与投资、勘察设计等领域居行业领先地位。近年来进一步增强产业链资源集成能力，持续发力城市更新、城市运营和物业管理市场，努力从单体建筑建造向城市综合服务延伸。2024年中国建筑新签合同额4.5万亿元，实现营业收入2.19万亿元，实现归属于上市公司股东的净利润461.9亿元。
六、城市更新行业发展趋势
1、由碎片化、应急式更新到合理规划的更新
2021年将“实施城市更新行动”首次列入政府工作报告和十四五规划标志着中国城市更新产业结束了以往碎片化发展的时代，随着各地城市更新配套政策密集出台，开始走向以政策引导的有秩序的系统化更新时代。
2、以拆除重建为主的更新到以保留为主的有机更新
实施城市更新需要顺应城市发展规律，大规模过度房地产化的开发方式、拆除重建已经无法满足现代城市发展的需求，未来我国城市更新会顺应城市发展规律，转变城市开发建设方式，探索政府引导、市场运作、公众参与的可持续模式，逐步实现由“开发方式”向“经营模式”转变，“分区、分类、分策、分序推进，有机更新”将成为大部分城市更新的统一步调。
3、片区综合统筹更新逐步取代点状式、单业态更新
城市更新不仅仅是建筑等物质层面的更新，更是一个城市发展模式的更新。从长远发展来看，片区更新在城市微观尺度和宏观尺度中将起到衔接协调作用，在实现城市功能完善的同时能够兼顾经济效益，涉及到的领域涵盖了民生、产业、文化、生态等多个维度。
4、呈现国企央企补位、国民协同共进的治理新趋势
从城市发展历史来看，民营企业一直都是城市更新的重要力量，灵活的企业管理机制契合城市更新前期项目特点，在城中村、商业街区、历史文化街区改造中发挥了积极的作用。未来，随着城市更新的持续深入，老旧厂房、工业园区、商务楼宇也将逐渐进入更新改造的集中期，成为大城市核心区产业空间更新的重要内容。而大量的国企和央企作为空间产权方，将陆续参与到城市更新的大潮中，形成国企、央企与民营企业共进的协同治理局面。
华经产业研究院对中国城市更新行业发展现状、市场供需情况等进行了详细分析，对行业上下游产业链、企业竞争格局等进行了深入剖析，最大限度地降低企业投资风险与经营成本，提高企业竞争力；并运用多种数据分析技术，对行业发展趋势进行预测，以便企业能及时抢占市场先机；更多详细内容，请关注华经产业研究院出版的《2025-2031年中国城市更新行业市场深度分析及投资前景展望报告》。
