从物业管理行业的市场规模方面看，根据报告显示，截止到2016年末，全国物业管理面积为185.1亿平米（2016年全国物业管理面积根据2015年全国物业管理面积与2016年全国商品房竣工面积之和推算得出）尽管行业整体集中度依旧偏低，但百强房企市场占有率延续上升态势。16年百强企业管理面积总值达到54.50亿平米，占全国物业管理面积的29.44%，较15年提升1.02个百分点，行业集中度进一步提升。16年百强企业管理面积均值为2725万方，同比增长15.40%，连续三年复合增长率达到25.6%。TOP10企业市场占有率快速提升至10.18%，较上年提高2.54个百分点，强者恒强态势持续加剧，在管项目数量均值为166个，同比增长7.59%，呈持续增长趋势。
城市布局方面，百强企业在一线城市管理项目占比为21%，二线城市管理项目占比最高达到44%，三四线城市占比达到35%，百强企业在稳固一线城市市场份额的同时，逐步把拓展重点转向二线城市，抢占市场高地；三四线城市的快速发展带来了新的机会。
TOP10物业管理企业规模对比 | ||||
指标名称 | 单位 | 服务规模TOP10 | 百强企业 | 倍数 |
管理面积均值 | 万平方米 | 19915.07 | 2725.09 | 7.31 |
进入城市均值 | 个 | 112 | 28 | 4 |
项目数量均值 | 个 | 1058 | 166 | 6.37 |
单个城市管理面积均值 | 万平方米 | 177.18 | 97.32 | 1.82 |
从物业管理项目类型上来看，依旧以住宅项目为主，16年百强企业住宅项目物业管理面积39.90亿平米，同比增长12.55%，占比达到73.21%。其他类型还包括办公、工业、商业等类型。从百强企业进入城市数量均值和单位城市项目均数看，13-16年总体呈现上升趋势。2016年百强企业进入城市均值为28，单位城市项目5.93，较15年分布增加1个和0.22个，单个项目面积均值达到16.43万平方米，较2015年增长7.39%，城市项目均值与项目面积均值实现双提升，物业公司业务范围进一步拓展，城市深耕成效显著。
TOP10物业管理企业经营情况 | ||||
序号 | 单位名称 | 物业管理规模 | 进入省份 | 社区数 |
1 | 万科物业发展有限公司 | 3.6亿平米 | 65个城市 | 1000 |
2 | 绿城物业服务集团有限公司 | 1.05亿平米 | 23个省99个城市 | -- |
3 | 广东碧桂园物业服务股份有限公司 | 2亿平米 | 28个城市 | 500 |
4 | 长城物业集团股份有限公司 | 1.5亿平米 | 31个省80个城市 | 700 |
5 | 保利物业管理有限公司 | 1亿平米 | 60个城市 | 400 |
6 | 中海物业集团有限公司 | 1亿平米 | 52个城市 | 489 |
7 | 彩生活服务集团有限公司 | 3.95亿平米 | 209个城市，新加坡 | 2339 |
8 | 金科物业服务集团有限公司 | 1.6亿平米 | 70多个城市 | -- |
9 | 深圳市金地物业管理有限公司 | 0.8亿平方米 | 52座城市 | 250 |
10 | 龙湖物业服务集团有限公司 | 0.41亿平米 | 25个城市 | -- |
尽管物业管理行业的格局基本上已经形成，但目前行业集中度依旧偏低，截止到2016年TOP10企业市场占有率仅为10.18%，与15年相比增长2.54个百分点，13-16年TOP10企业市场占有率年复合增速达到20.4%。超过百强企业同期年复合增长率4.65个百分点。在管面积能够直接反应企业真实的业务水平和市场地位，伴随着资本的进入以及技术的不断更新，行业优胜劣汰加剧，13-16年TOP10企业在管面积复合增速达到20.5%，超过百强企业同期年复合增长率4.65个百分点。
相比百强企业，优势企业在地域扩张方面具有巨大的领先优势，其经营能力、发展潜力在百强企业乃至整个行业中均位于前列。物业服务优势企业凭借良好的口碑和专业能力、较高的市场满意度和忠诚度，以及丰富的资源和广泛的区域分布。
物业管理行业最初是地产开发的伴生业务，因此当前在行业中具备开发商背景的物业管理公司占比达到80%，其余20%为独立的物业管理企业。依靠开发企业的管理物业管理公司不仅可以在短时间通过本集团内部的项目委托管理业务迅速提升托管面积，也可以通过母公司的品牌和宣传迅速获得市场认可，共享品牌价值带来的外延式拓展机会，提高客户黏性。同时关联物业管理企业也可以为开发企业的房地产销售提供有力的支撑，获得母公司的补贴收入。2016年，百强企业中有开发背景的企业共144家，物业管理面积占百强企业总管理面积的79.54%，承接所属（或合作）开发商项目面积占总管理面积61.82%。如碧桂园物业、保利物业和中海物业新增管理面积中开发企业项目占有较大比例。
而独立物业企业所管理项目通过并购或托管其他开发商的项目，通过专业化的管理策略和开发商签订合作协议。一方面为开发商减少销售后的物业管理压力，另一方面可以通过整体委托的方式获得受托规模的快速增长。与关联开发企业项目，独立公司通过第三方的身份，对于销售企业而言不会产生品牌侵蚀，和中小房地产开发企业比较容易产生合作关系，有利于规模的快速扩张。在已经上市或排名靠前的企业中，彩生活和中奥以外部项目为主，而万科、中海等以自有项目为主。
2016年部分企业差异化战略 | |
企业名称 | 差异化战略 |
保利物业 | 整合资源打通养老全产业链，打造“中国式养老”模式 |
中海物业 | 通过专注于中高端物业管理的核心竞争力，稳固作为中高端物业管理服务供应商的品牌知名度 |
雅居乐物业 | 持续致力于“打造旅游地产物业管理第一品牌” |
幸福基业物业 | 探索与研究产业新城物业服务模式，致力于成为全球“产业新城服务”的引领者 |
金融街物业 | 高端商务物业服务引领者“服务让金融办公楼不一样” |
百强企业加强与优势企业的战略合作，并通过收并购和平台输出等方式，加快企业扩张速度。企业可以通过战略合作打开社区服务的突破口，并通过收购快速获得优质市场资源，加速业务拓展，实现优势互补。2016年，百强企业收购物业服务企业共91家，收购物业管理面积2.34亿平方米，占百强企业管理面积的4.29%。随着物业管理行业的火热发展，基础物业服务的同质性特征加剧了企业间竞争，越来越多的物业服务企业采取差异化竞争战略，探索业主独特的需求，提供差异化服务提高竞争力。
我国物业管理行业经过近30年的发展，在近10年随着房地产行业的发展以及存量物业水平的增加取得了快速发展。就单纯物业管理收入业务而言已经逐步形成了一个近万亿的市场。行业目前尽管依旧处于初级阶段，但龙头企业梯队已经初步形成，借助资本以及模式创新的力量，集中度提升将为这部分企业带来营业能力和利润水平长期提升的广阔空间。
本文采编：CY317
